संपत्ति खरीदे बिना किराये की आय चाहते हैं? REIT का जवाब हो सकता है

एक चैट से संपादित अंश:

आरईआईटी में निवेश के क्या लाभ हैं?
भारत का निवेश परिदृश्य एक महत्वपूर्ण परिवर्तन से गुजर रहा है, जिसमें रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) खुदरा निवेशकों के लिए एक आकर्षक विकल्प के रूप में उभर रहे हैं। एक आरईआईटी एक विनियमित निवेश वाहन है जो आय-सृजन करने वाली अचल संपत्ति का मालिक है या संचालित करता है, जिसमें कम से कम 80% संपत्ति किराए पर लेने वाली संपत्तियों में तैनात की गई है। SEBI नियमों के अनुसार, भारतीय REIT को अर्ध-वार्षिक आधार पर यूनिथोल्डर्स को अपने शुद्ध वितरण योग्य नकदी प्रवाह का न्यूनतम 90% वितरित करने की आवश्यकता होती है।

REITs निवेशकों को पूंजीगत प्रशंसा की क्षमता के साथ -साथ नियमित आय अर्जित करने का एक तरीका प्रदान करते हैं, बिना परिचालन चुनौतियों के बिना आमतौर पर भौतिक अचल संपत्ति के साथ जुड़े। भारत के वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के परिपक्व होने के कारण, आरईआईटी खुदरा निवेशकों के बीच कर्षण प्राप्त कर रहे हैं-विशेष रूप से उन लोगों के लिए जो स्थिर, कम-प्रवेश निवेश के अवसरों की तलाश कर रहे हैं। वर्तमान में, भारत में सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध आरईआईटी हैं – ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट, दूतावास ऑफिस पार्क आरईआईटी, माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी, नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट और नॉलेज रियल्टी ट्रस्ट।

क्या पहली बार निवेशक आरईआईटी के साथ छोटे से शुरू कर सकते हैं? यह किराये की आय के लिए एक आवासीय फ्लैट खरीदने के लिए कैसे तुलना करता है?
हां बिल्कुल। वास्तव में, REITs के प्रमुख लाभों में से एक पहुंच है। कोई भी निवेशक, चाहे पहली बार, अपने डीमैट खातों के माध्यम से एक मामूली राशि के साथ आरईआईटी में निवेश करना शुरू कर सकता है क्योंकि यहां तक ​​कि एक इकाई भी खरीदी जा सकती है। 11 सितंबर तक, भारत के पांच सूचीबद्ध आरईआईटी की इकाई कीमतों में ₹ 100 और ₹ 450 के बीच है। यह आवासीय संपत्ति सहित अचल संपत्ति की संपत्ति में सीधे निवेश करने की तुलना में REITs काफी अधिक सुलभ बनाता है, जो आमतौर पर एक बड़े अग्रिम निवेश की मांग करता है।

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किराये की आय के लिए फ्लैटों में निवेश, संपत्ति प्रबंधन की परेशानी शामिल है, बिचौलिया के साथ काम करना, चल रहे किरायेदार प्रबंधन, समाज के शुल्क, कानूनी प्रक्रियाओं, सीमित तरलता, विशाल निवेश का आकार, रिक्ति जोखिम, कम रिटर्न, उच्च लेनदेन लागत, आंशिक रूप से वापसी की कोई संभावना नहीं है। इसके अतिरिक्त, REITs पेशेवर रूप से प्रबंधित हैं और संभावित पूंजी प्रशंसा के साथ नियमित रूप से त्रैमासिक वितरण प्रदान करते हैं, जिससे वे रियल एस्टेट निवेश में एक व्यावहारिक और सुलभ प्रवेश बिंदु बन जाते हैं।
भारत में आरईआईटी पर कैसे कर लगाया जाता है? क्या यूनिथोल्डर्स आय या पूंजीगत लाभ पर कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं?
भारतीय आरईआईटी एक पास-थ्रू टैक्सेशन फ्रेमवर्क के तहत काम करते हैं। Unitholders के हाथों में कराधान वितरण के घटकों के आधार पर भिन्न होता है। Unitholders के वितरण में चार घटक शामिल हैं: लाभांश, ब्याज, ऋण का परिशोधन (विशेष उद्देश्य वाहनों से), और अन्य आय।

• लाभांश और अन्य आय आमतौर पर Unitholders के हाथों में कर-मुक्त होती हैं।
• ब्याज आय, हालांकि, निवेशक की लागू दर पर कर योग्य है।
• ऋण घटक का परिशोधन रसीद पर गैर-कर योग्य है, लेकिन बिक्री पर पूंजीगत लाभ की गणना करते समय अधिग्रहण लागत के खिलाफ समायोजित किया जाता है।

पूंजीगत लाभ के लिए:

• 12 महीनों से अधिक समय तक आयोजित इकाइयों को दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति के रूप में माना जाता है और उन्हें 12.5%पर कर लगाया जाता है।
• 12 महीनों के भीतर बेची गई इकाइयों को अल्पकालिक के रूप में वर्गीकृत किया जाता है और 20%पर कर को आकर्षित किया जाता है।
• इसलिए आप देखते हैं कि आरईआईटी किराये की आय, एफडी और बॉन्ड की तुलना में अधिक कर कुशल हैं।

क्या REIT को एक विविध निवेश रणनीति के हिस्से के रूप में सेवानिवृत्ति पोर्टफोलियो में शामिल किया जा सकता है?
हां, REITs सेवानिवृत्ति पोर्टफोलियो के लिए अच्छी तरह से अनुकूल हैं। पूर्वानुमान और नियमित आय से सेवानिवृत्ति पोर्टफोलियो लाभ और आरईआईटी इस संक्षिप्त अच्छी तरह से फिट होते हैं। वे अपेक्षाकृत स्थिर आय स्ट्रीम प्रदान करते हैं, क्योंकि भारतीय आरईआईटी को अपने शुद्ध वितरण योग्य नकदी प्रवाह का कम से कम 90% वितरित करने के लिए अनिवार्य है। व्यवहार में, सभी भारतीय आरईआईटी ने आय को त्रैमासिक रूप से वितरित किया, जो सेवानिवृत्ति आय योजना के साथ अच्छी तरह से संरेखित करता है।

यद्यपि आरईआईटी बाजार के प्रदर्शन से जुड़े हैं, वे इक्विटी की तुलना में कम अस्थिर होते हैं। जबकि वितरण की गारंटी नहीं है, उन्होंने ऐतिहासिक रूप से निश्चित आय वाले उपकरणों की तुलना में बेहतर पैदावार और पूंजी वृद्धि की पेशकश की है। हालांकि, किसी भी निवेश के साथ, आरईआईटी कुछ जोखिमों को ले जाते हैं और संतुलित सेवानिवृत्ति पोर्टफोलियो के लिए अधिक रूढ़िवादी संपत्ति के साथ पूरक किए जाने चाहिए।

क्या भारत में REITs SIP- शैली के निवेश के लिए उपयुक्त हैं, या क्या वे एकमुश्त आवंटन के लिए बेहतर हैं?
जबकि SIP शब्द ज्यादातर म्यूचुअल फंड से जुड़ा हुआ है, REITs को शेयर बाजार के माध्यम से समय -समय पर कम मात्रा में खरीदा जा सकता है, जिससे वे दृष्टिकोण की तरह एक व्यवस्थित निवेश योजना (SIP) के लिए उपयुक्त हो सकते हैं। यह निवेशकों को उनकी लागत के औसत में मदद करता है और निवेश अनुशासन का निर्माण करता है। इसके अलावा, एकमुश्त निवेश भी फायदेमंद हो सकता है जब REIT वैल्यूएशन आकर्षक होता है या जब निवेशकों को तैनात करने के लिए एक बड़ा कॉर्पस होता है। दोनों दृष्टिकोणों को बाजार की स्थितियों और व्यक्तिगत वित्तीय लक्ष्यों के आधार पर रणनीतिक रूप से नियोजित किया जा सकता है।

निवेशक भारतीय आरईआईटी के प्रदर्शन की निगरानी कैसे कर सकते हैं? उन्हें किन संकेतकों को ट्रैक करना चाहिए?
निवेशकों को केवल यूनिट की कीमतों से अधिक ट्रैक करना चाहिए। वे कई प्रमुख वित्तीय और परिचालन संकेतकों को बारीकी से ट्रैक करके भारतीय आरईआईटी के प्रदर्शन की निगरानी कर सकते हैं।

वितरण उपज – यूनिटर्स बनाम यूनिट मूल्य द्वारा प्राप्त आय को मापता है – रिटर्न निवेशकों की उम्मीद कर सकते हैं।

नेट एसेट वैल्यू (NAV) – REIT द्वारा आयोजित संपत्ति के अंतर्निहित पोर्टफोलियो IE मूल्य के उचित मूल्य को दर्शाता है।

इसके अतिरिक्त, अधिभोग दर और किरायेदार की गुणवत्ता जैसे कारक आवश्यक हैं, क्योंकि वे सीधे किराये की आय और नकदी प्रवाह की स्थिरता को प्रभावित करते हैं। पट्टे के समझौतों की अवधि भी मायने रखती है, लंबे समय तक पट्टों के साथ आमतौर पर अधिक स्थिर राजस्व का संकेत मिलता है। अंत में, निवेशकों को आरईआईटी के ऋण स्तर और लाभ अनुपात का आकलन करना चाहिए, क्योंकि उच्च स्तर के उधार लेने से वित्तीय जोखिम हो सकते हैं, विशेष रूप से ब्याज दर के वातावरण को बदलने में।

चूंकि भारतीय आरईआईटी सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध हैं, इसलिए वे तिमाही और वार्षिक रिपोर्ट जारी करने के लिए बाध्य हैं जो इन प्रदर्शन संकेतकों पर विस्तृत अपडेट प्रदान करते हैं, साथ ही वित्तीय परिणाम, संपत्ति मूल्यांकन और भविष्य की रणनीतियों के साथ। यह जानकारी स्टॉक एक्सचेंज फाइलिंग और वित्तीय मीडिया प्लेटफार्मों के माध्यम से आसानी से उपलब्ध है, जिससे निवेशकों को वर्तमान डेटा और बाजार के दृष्टिकोण के आधार पर सूचित निर्णय लेने में सक्षम बनाया गया है।

क्या वर्तमान में फिक्स्ड डिपॉजिट (एफडी) पर भरोसा करने वाले निवेशकों के लिए आरईआईटी एक उपयुक्त विकल्प हो सकते हैं?
हां, आरईआईटी एफडी और बॉन्ड निवेशकों के लिए एक सम्मोहक विकल्प हो सकता है जो आय और पूंजी वृद्धि के बीच संतुलन की मांग कर रहे हैं। फिक्स्ड डिपॉजिट के विपरीत, आरईआईटी अधिक कर-कुशल हैं, विशेष रूप से ब्याज आय के उपचार में। वे बेहतर तरलता भी प्रदान करते हैं, क्योंकि इकाइयों को स्टॉक एक्सचेंज में एक डेमैट खाते के माध्यम से खरीदा और बेचा जा सकता है।

जबकि एफडीएस निश्चित कार्यकाल के साथ गारंटीकृत रिटर्न प्रदान करते हैं, आरईआईटी उच्च आय और प्रशंसा की क्षमता के साथ अचल संपत्ति के लिए जोखिम प्रदान करते हैं – हालांकि बाजार जोखिम के कुछ तत्व के साथ। जैसे, वे एक रूढ़िवादी निवेशक के पोर्टफोलियो में विविधीकरण के लिए एक प्रभावी उपकरण के रूप में काम कर सकते हैं। सारांश में विभिन्न विशेषताओं की तुलना नीचे दी गई तालिका के अनुसार ढेर होगी:

उच्च स्तर के बाद की आय और कुछ पूंजी वृद्धि की तलाश करने वाले जोखिम-जागरूक निवेशकों के लिए, आरईआईटी एक अच्छा फिट हो सकता है-विशेष रूप से एक विविध पोर्टफोलियो के भीतर।

REITs के सेबी के इक्विटी वर्गीकरण से खुदरा निवेशकों को कैसे लाभ होगा?
इक्विटी इंस्ट्रूमेंट्स के रूप में रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) को पुनर्वर्गीकृत करके, प्रतिभूति और एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (SEBI) ने उन्हें खुदरा निवेशकों के लिए अधिक सुलभ और आकर्षक बना दिया है। अब तक, REIT को “हाइब्रिड” उत्पादों के रूप में वर्गीकृत किया गया था, जो उनमें निवेश करने के लिए म्यूचुअल फंड की क्षमता को सीमित करता है।

नए वर्गीकरण के साथ, इक्विटी म्यूचुअल फंड आरईआईटी को अधिक स्वतंत्र रूप से आवंटित कर सकते हैं, जिससे अधिक संस्थागत भागीदारी को प्रोत्साहित किया जा सकता है और बाजार की तरलता में सुधार हो सकता है। REITS प्रमुख इक्विटी सूचकांकों में शामिल करने के लिए भी पात्र बन जाएगा, इंडेक्स फंड और ETF के माध्यम से अतिरिक्त निष्क्रिय निवेश को आकर्षित करेगा।

खुदरा निवेशकों के लिए, यह एक महत्वपूर्ण विकास है। वे अब अपने मौजूदा म्यूचुअल फंड निवेश के माध्यम से उच्च गुणवत्ता वाले, आय पैदा करने वाली वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए अप्रत्यक्ष जोखिम प्राप्त कर सकते हैं। यह संपत्ति निवेश में एक सरल, अधिक विविध मार्ग प्रदान करता है – उच्च पूंजी परिव्यय और प्रत्यक्ष स्वामित्व की जटिलताओं के बिना।

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